Construire pour louer

Construire une maison, c’est l’assurance d’avoir un bien pour sa retraite. Cependant, il est possible de construire une maison dans un but locatif ! Construire pour louer donne lieu à certaines incitations fiscales. Nous vous proposons un article dédié aux avantages de la construction neuve à but locatif. 

- Le premier avantage est celui du bon investissement

Investir dans un bien pour par la suite le louer, ne s’arrête pas qu’aux appartements. Les maisons individuelles se louent tout aussi bien en zone périurbaine ou rurale. Aujourd’hui, le parc locatif est constitué de 20 % de maisons neuves et 80% d’appartements. On remarque que les locations d’appartements sont plus présentes que celles des maisons mais depuis la crise sanitaire de la covid-19, les ménages sont dans la demande de logements avec un extérieur (jardin, terrasse, allée…). Les familles sont plutôt à la recherche de maisons neuves à but locatif et s’engagent plus facilement dans une location de longue durée. La durée de bail de location pour une maison est de 80 mois, tandis que celle d’un appartement est généralement de 30 mois. Pour le propriétaire, on retrouve un avantage qui est de minorer le risque locatif.
 
Construire une maison neuve permet de disposer de matériaux récents, respectant les dernières réglementations environnementales (RE2020. Lors de la location de votre maison, ce critère peut être mis en avant puisque votre maison sera composée de matériaux neufs et en normes. De plus, ces éléments permettent de fixer un loyer en conséquence avec un bon retour sur investissement. 
 
Puis, la location qui est un bon investissement, permet de récupérer le bien pour l’arrivée de la retraite ou de le vendre. Si votre décision se tourne vers la vente du bien, il est important de savoir que 9 acheteurs sur 10 souhaitent acquérir un bien avec une bonne classe énergie comprise entre A et C (DPE), d'où l’intérêt de construire une maison neuve. 
 
Une loi a été mise en place le 11 février 2005 permettant une égalité des droits et des chances. Cette loi indique que les maisons construites dans le but d’être louées sont dans l’obligation de respecter la norme PMR (Personne à Mobilité Réduite) avec une largeur de porte minimale de 0,98 m et des poignées avec des poignées facilement saisissables.


- Le second avantage touche à la fiscalité. 
 
Dans la construction de maisons à but locatif, on retrouve deux avantages fiscaux, non négligeables. 
 
Premièrement, on a la loi Pinel, présente jusqu’en 2024 permet un avantage fiscal intéressant, celui d’une réduction d’impôt de : 21 % du prix du bien pour une durée de location de 12 ans, 18 % du prix du bien pour une durée de location de 9 ans et de 12 % du prix du bien pour une durée de location de 6 ans. La loi Pinel est élaborée uniquement pour les constructions neuves à but locatif et un réel avantage.


Le dispositif de financement d’un investissement Pinel est le suivant :

- Acquérir d’un bien immobilier neuf situé dans une zone éligible au dispositif 
- L’Etat verse de 12 à 21% du prix du bien sous forme de réduction d'impôt, allant jusqu’à 63 000 € 
- Il est obligatoire de louer le logement (de 6 à 12 ans) 
- Le propriétaire bénéficie des loyers pendant toute la durée de location 
 
Deuxièmement, on retrouve l'exonération de la taxe foncière. Lorsque vous devenez propriétaire et que vous décidez de louer votre bien, vous bénéficiez d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans, à partir du 1er janvier de l’année suivant la mise en location. Cette exonération de la taxe foncière peut passer de 2 à 5 ans si votre maison respecte un certain nombre de critères énergétiques, soit une maison à haut niveau de performance énergétique et à basse consommation. 
 
A noter que si votre bien se trouve au sein d’un lotissement, vous serez en plus exonérés des charges de copropriété pendant deux ans. 

Attention : votre commune peut décider de supprimer la part de cette réduction d’impôts aux propriétaires ayant financés leur maison à l’aide de prêts aidés ou de prêts à taux zéro.
 
Afin de bénéficier de cette exonération fiscale (totale ou partielle), il est important de faire une déclaration auprès de l’administration fiscale dans les 90 jours qui suivent la fin des travaux de constructions. 


- Le dernier avantage est le placement immobilier qui est rentable et durable.
 
Faire bâtir une maison permet une garantie décennale liée à la construction. Cette garantie couvre les dommages pouvant affecter la construction et évite aux propriétaires de faire de gros travaux d’entretien sur une période donnée. Les dommages que la garantie prend en compte, sont par exemple, les fissures, la charpente, la dalle, la rupture de canalisation encastrée.
 
Voici l’opération simple à suivre afin que votre bien ait un bon rendement locatif brut. 

1) Diviser le loyer annuel par le montant de votre investissement (terrain & maison), puis, multiplier le résultat par 100. 

2) Pour assurer une bonne rentabilité nette (entre 3 et 5%), il ne faut pas oublier de prendre en compte les charges récurrentes, soit les frais bancaires, charges de copropriétés, assurance logement inhérentes au propriétaire non occupant (non obligatoire sauf si le bien est soumis au régime de la copropriété), garantie loyers impayés (en option), garantie de protection et détérioration des lieux (en option), taxe foncière (après les deux années d’exonération ou plus). 
 
Pour finir, certains propriétaires investissent dans la pierre qui assure une plus-value immédiate et pérenne. Cet investissement est l’un des préférés des Français.

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